News Mai 2016: Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufnehmen?

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Durch versäumtes, frühzeitiges Ansparen der Instandhaltungsrücklage und mangelnde Pflege und Wartung der Bauteile, leiden heutzutage viele Wohnungseigentümergemeinschaften unter einem „gewachsenen“ Sanierungsstau. Das in die Jahre gekommene Dach, der durch eine überfällige Betonsanierung marode Balkon oder die algengeschädigte Fassade, die Herausforderungen in Bezug auf die Sanierung sind vielschichtig, auch insbesondere vor dem Hintergrund, dass in Zeiten der Energiewende und einem gesteigerten Umweltbewusstsein die Bedürfnisse und die Wünsche nach Ertüchtigung der Immobilie sehr groß sind.

Oftmals ist die nicht steuerlich absetzbare Zuführung der Instandhaltungsrücklage im Hausgeld ein Hindernis für die Gemeinschaften, eine ausreichende Instandhaltungsrücklage anzusparen, aber auch die Finanzkraft der Eigentümer ist nicht immer ausreichend, um eine dem Bedürfnis der Liegenschaft angepasste Instandhaltungsrücklage zu bilden.

Vor allem dann, wenn sich notwendige Sanierungsmaßnahmen nicht verschieben lassen, weil Schäden an der Bausubstanz nachhaltig behoben werden müssen, kommt die Frage der Finanzierung auf.

In Fällen nicht ausreichender Rücklagenbildung bleibt grundsätzlich nur die Möglichkeit, in Erweiterung des bestehenden Wirtschaftsplans durch Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage für die Liquidität innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen, denn gem. § 21 Abs. 3 und 5 Nr. 2 WEG sind Wohnungseigentümer einander verpflichtet, erforderliche Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zu beschließen und durchführen zu lassen.

Wenn die Gelder aufgrund von fehlender Finanzkraft innerhalb der Eigentümergemeinschaft nicht aufgebracht werden können, wird oftmals die Frage nach einer Finanzierung der benötigten Gelder gestellt. Dabei wird immer wieder die Frage gestellt, ob es einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich überhaupt erlaubt ist, langfristige Darlehensverbindlichkeiten einzugehen und welche Mehrheiten für eine entsprechende Beschlussfassung erforderlich wären.

Nach Auffassung des BGH (Bundesgerichtshofes) ergibt sich die Befugnis einer auch langfristigen Darlehensaufnahme zwar nicht ausdrücklich aus dem WEG, wird von diesem aber stillschweigend vorausgesetzt. § 10 Abs. 6 WEG regelt die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen, sodass die WEG als solche auch kreditfähig ist. Somit kann die WEG als Darlehensnehmerin auftreten. § 10 Abs. 7 WEG regelt, dass das Vermögen einer WEG aus den von ihr begründeten Forderungen und Verbindlichkeiten besteht, was die Möglichkeit, Darlehensverbindungen einzugehen, einschließt.

Fazit: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit über die Aufnahme auch eines langfristigen Darlehens über den rechtsfähigen Verband entscheiden.

Die Rechtsprechung der Landgerichte ist allerdings, was die Beschlussfassung und Mehrheiten betrifft, noch sehr uneinheitlich in seiner Rechtsprechung.

Die Aufnahme von Darlehen sollte als Finanzierungsinstrument innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer das letzte Mitte der Finanzierung sein, was ausgeschöpft wird. Vorher sollte man versuchen, die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen über Sonderumlagen zu gestalten, um das Kreditausfallrisiko bei jedem Eigentümer selbst zu platzieren.

Auf dem Kreditmarkt hat sich die BfW AG (Bank für die Wohnungswirtschaft) auf sogenannte WEG-Darlehen spezialisiert.

Sollten Sie Fragen zu dieser Art der Finanzierung speziell für ihre  Wohnungseigentümergemeinschaft haben, sprechen Sie bitte ihren Verwalter an. Er gibt Ihnen sehr gern Auskunft über die Vor- und Nachteile einer Darlehensaufnahme.

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